Theo phân loại của Tổng cục Thống kê, nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam - nhóm 5 - cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng chi trả nhà ở của người Việt đang giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam (nhóm 5, chiếm 20% dân số) theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.

Cụ thể, kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội nhận về 14,47 triệu đồng/người/tháng.

Con số này tại Đà Nẵng là 13,8 triệu đồng, tại TP.HCM là 13,26 triệu đồng, tại Đồng Nai là 13,9 triệu đồng và tại Bình Dương là 18,38 triệu đồng.

Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, khi đối diện với bài toán thực tế, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Giá nhà tăng mạnh, người thu nhập cao cũng không mua được

Giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60 m2) sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm thu nhập cao này mua một căn hộ 60 m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.

Như vậy, với mức chi trả cho nhà ở tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao ở các đô thị cũng không thể mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân, Chính phủ.

Theo VARS, giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, nay lại tăng nhanh, gấp nhiều lần tốc độ gia tăng thu nhập.

Đáng nói, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất lớn nhưng nhà vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm thu nhập cao nhất, cũng không có lựa chọn phù hợp. Hành vi đầu cơ, tích trữ tài sản không nhằm mục đích sử dụng mà chỉ chờ tăng giá gây lãng phí đất đai, tăng tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Ngoài ra, một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính.

Khi nhóm có thu nhập cao nhất cũng gặp khó, thì các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô.