Theo các chuyên gia từ VIS Rating, đòn bẩy tài chính đang có xu hướng gia tăng nhanh chóng, trong khi dòng tiền hoạt động lại chậm hơn, làm suy yếu khả năng trả nợ của các nhà phát triển BĐS, đặc biệt là những doanh nghiệp đang gặp khó khăn về pháp lý.

Báo cáo mới đây của đơn vị xếp hạng tín nhiệm VIS Rating cho biết, ngành bất động sản nhà ở đã phục hồi trong nửa đầu năm khi nguồn cung và giao dịch đều tăng.

Trong nửa đầu năm, doanh số bán hàng mới của một số chủ đầu tư như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước. Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới.

Báo cáo cũng cho thấy tình hình vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản tăng cao trong nửa đầu năm. Khả năng trả nợ của một số công ty có thể gặp khó trong giai đoạn tới.

VIS Rating cho biết trong 6 tháng đầu năm, tổng nợ của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của Vinhomes (tổng nợ tăng 63%), Văn Phú (+54%), DIC Corp(+59%) và Khang Điền (+33%).

Theo đơn vị này, đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm, từ mức 2,7 lần trong năm 2023.

Mặc dù nguồn tiền mặt đã tăng 5% và dòng tiền hoạt động có dấu hiệu hồi phục nhẹ, nhưng vẫn ở mức âm. Bên cạnh đó, hơn 2/3 các nhà phát triển niêm yết có dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng nhận định, tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các doanh nghiệp vẫn cao, duy trì ở mức 44% trong quý II/2024.

Theo đó, nhu cầu tái cấp vốn ngày càng lớn, đặc biệt đối với các công ty có lượng tiền mặt hạn chế. Khoảng 105 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2025, và ước tính khoảng 50% trong số đó có nguy cơ chậm trả gốc và lãi.

Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới đã có dấu hiệu cải thiện trong năm 2024 nhờ vào sự tăng trưởng của tín dụng ngân hàng dành cho lĩnh vực BĐS và sự gia tăng trong phát hành cổ phiếu.

Mặc dù vậy, phát hành trái phiếu BĐS mới trong 8 tháng năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ, với dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp do yêu cầu phát hành ngày càng chặt chẽ và những thay đổi sắp tới trong Luật Chứng khoán.

Minh An (t/h)