Các hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) vẫn diễn ra sôi động trong 9 tháng qua nhưng bóng dáng của các nhà đầu tư ngoại trong các thương vụ rất ít.

Theo báo cáo của của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 30/9/2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,4 tỷ USD, gấp 4 lần cùng kỳ và chiếm gần 18% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn đăng ký điều chỉnh thì vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,56 tỷ USD, gấp 4,1 lần cùng kỳ và chiếm gần 17% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Trong khi đó, đối với hình thức mua bán sáp nhập (M&A) của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư đăng ký chỉ đạt gần 815,7 triệu USD, chiếm gần 23% giá trị góp vốn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, có rất ít dự án được thực hiện thông qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A), trong khi đó các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn.

Chỉ có trong tháng 10/2024, có hai thương vụ M&A đến từ dòng vốn ngoại. Cụ thể, Tập đoàn Keppel (Singapore) đã tiến hành bán 70% vốn tại hai dự án bất động sản lớn ở TP Hồ Chí Minh là Saigon Sports City (thành phố Thủ Đức) và Saigon Centre giai đoạn 3 (Quận 1), với tổng giá trị thương vụ ước tính lên đến 8.500 tỷ đồng. Đây là hai trong những thương vụ M&A bất động sản lớn nhất trong năm và có tác động lớn đến thị trường M&A Việt Nam.

Nguyên nhân đa số các giao dịch bị ách tắc là do quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép chuyển nhượng.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam đánh giá, các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM là những đại đô thị với tiềm năng đầu tư rất hấp dẫn. Tuy nhiên, họ gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và việc tiếp cận quỹ đất. Vì vậy, họ khó chen chân vào hai thị trường này, ngoại trừ trường hợp hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.

Thị trường dành cho các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn nhưng cũng rất khó tiếp cận, ngoại trừ những dự án đã có từ lâu và đã hoàn thiện pháp lý 5 - 7 năm trước.

Đối với nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền như văn phòng, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng và đặc biệt là khu công nghiệp, suất sinh lợi thường dao động trong khoảng 6 - 8%. Đây là những phân khúc mà các nhà đầu tư nước ngoài trước đây ưu tiên để tiếp cận nhanh vào thị trường Việt Nam. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã trở nên khó khăn hơn.

Hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản nhà ở đang chuyển dần sang phân khúc bất động sản hạ tầng và các tòa nhà văn phòng cho thuê, do việc phát triển các dự án mới còn gặp nhiều khó khăn vì quỹ đất hạn chế và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài nên các nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển hướng đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ...

Các chuyên gia cho rằng, các chính sách pháp luật dù luôn theo hướng tích cực, có lợi cho thị trường nhưng không thể như một "cây đũa thần". Các luật cần thời gian để ngấm và dần đi vào cuộc sống, và các nhà đầu tư nước ngoài cũng đã hiểu rõ điều này. 

Nhìn về tương lai, thị trường M&A Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều thương vụ lớn trong lĩnh vực bất động sản và tài chính vào quý cuối năm 2024 và đầu năm 2025, khi Chính phủ Việt Nam đang đẩy mạnh kế hoạch nâng cấp thị trường chứng khoán lên hạng mới nổi thứ cấp của FTSE vào năm 2025, mở ra nhu cầu vốn lớn và kích hoạt các thương vụ sáp nhập quy mô lớn trong ngành tài chính và bất động sản.

Savills Việt Nam dự báo, dòng vốn FDI sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam và các thương vụ M&A sẽ gia tăng nhờ việc cải thiện hành lang pháp lý và sự phát triển cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ là điểm đến chính của dòng vốn ngoại, khi nhu cầu về mặt bằng sản xuất tăng cao từ các nhà đầu tư nước ngoài.