Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, với xu hướng dòng tiền dịch chuyển rõ nét sang các tài sản có giá trị thực và tính bền vững dài hạn.

Đây là nội dung được đưa ra tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group tổ chức.

Theo các chuyên gia, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới, nơi dòng vốn không còn “dễ dãi” mà được sàng lọc kỹ hơn, hướng đến những sản phẩm có nền tảng pháp lý rõ ràng và tiềm năng dài hạn.

Tại phiên tham luận vĩ mô, các chuyên gia nhận định thị trường toàn cầu đang chịu tác động từ bất ổn địa chính trị, đặc biệt là xung đột tại Trung Đông, kéo theo gián đoạn chuỗi cung ứng và biến động giá năng lượng, cũng như các tài sản tài chính.

PGS-TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng nhấn mạnh, dù Việt Nam duy trì được nền tảng vĩ mô ổn định với tăng trưởng cao và lạm phát được kiểm soát, nhưng áp lực lãi suất đang là yếu tố đáng lưu ý.

Theo ông Trần Đình Thiên, chỉ cần lãi suất tăng thêm 1% có thể khiến chi phí lãi vay của toàn nền kinh tế tăng khoảng 184.000 tỷ đồng mỗi năm, riêng lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 47.000 tỷ đồng. Điều này tạo ra áp lực lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Ông ví thị trường hiện đang nằm giữa “hai gọng kìm”: Một bên là chi phí vốn gia tăng, bên còn lại là sự thay đổi cấu trúc cung - cầu. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn cần thiết để thị trường loại bỏ yếu tố đầu cơ và hướng tới giá trị thực.

Với độ mở lớn của nền kinh tế, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng đáng kể từ những biến động này. Mặt bằng lãi suất đã tăng từ quý IV/2025 và hiện duy trì ở mức tương đối cao. Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến khoảng 9,6-10%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể lên tới 13-15%/năm sau ưu đãi.

Trong bối cảnh đó, dòng vốn chuyển từ dàn trải sang đầu tư một cách có chọn lọc. Nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên phân bổ nguồn lực vào các tài sản có giá trị thực, khả năng giữ giá cao và tính bền vững dài hạn.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thời kỳ dòng vốn “dễ và rẻ” đã qua, buộc thị trường phải thích nghi với một chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.

TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá “sức khỏe” tổng thể của thị trường vẫn tốt nhờ động lực từ đầu tư công giai đoạn 2024-2025, nhưng đang tồn tại nhiều “điểm nghẽn” nội tại. Nguồn cung mất cân đối, lệch pha giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, cùng với các rào cản thể chế khiến dòng vốn chưa được khai thác hiệu quả. Ông cảnh báo, nếu không sớm khắc phục, thị trường có thể đối mặt với rủi ro khủng hoảng cục bộ.

Theo ông Trần Đình Thiên, thị trường hiện đang tồn tại hai dòng tiền vận động song song, trong đó dòng tiền hiện hữu có quy mô rất lớn và đang đóng vai trò tái định hình toàn bộ diện mạo bất động sản.

Ông cho rằng, dù lãi suất và tín dụng đang tạo ra những “cơn gió ngược”, nhưng đây chỉ là yếu tố ngắn hạn. Điều quan trọng hơn là nhà đầu tư cần nhìn vào xu hướng dài hạn của nền kinh tế và “mạch đập” của dòng tiền quốc gia để nhận diện giá trị tài sản.

“Cơ hội không nằm ở những biến động tức thời, mà nằm ở khả năng nhìn xa và định vị đúng giá trị trong một chu kỳ phát triển mới”, ông nhấn mạnh.

Ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, chủ tịch HĐQT khiêm TGĐ DKRA Group cho rằng, bối cảnh hiện nay, dù nhiều thách thức, lại chính là thời điểm phù hợp để tái định vị chiến lược đầu tư.

Theo ông, quá trình thanh lọc đang mở ra dư địa phát triển cho các dự án có pháp lý minh bạch, nền tảng tài chính vững và khả năng thanh khoản tốt. Đây cũng là thời điểm thị trường “chọn lọc” nhà đầu tư và sẽ ưu tiên những người có kiến thức, tầm nhìn và chiến lược dài hạn.

Đáng chú ý, với lợi thế hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, khu vực TP.HCM và vùng giáp ranh được dự báo tiếp tục là tâm điểm thu hút dòng tiền trong những năm tới.

Từ các góc nhìn khác nhau, các chuyên gia đều thống nhất rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc nhiễu”, nơi những yếu tố đầu cơ dần bị loại bỏ.

Nếu phải đưa ra một nguyên tắc cốt lõi, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng đó là chữ “thật”: Sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Trong khi đó, ông Phạm Lâm nhấn mạnh yếu tố “an toàn”, sẽ lựa chọn ưu tiên bảo toàn vốn trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động như hiện nay.

Còn theo ông Trần Đình Thiên, bên cạnh tư duy chiến lược, sự nhạy bén và khả năng chớp thời cơ sẽ quyết định thành công của nhà đầu tư trong chu kỳ mới, khi “cơ hội thường chỉ đến với những người dám hành động sớm hơn đám đông”.

Như Ý Lê