Dù nguồn cung nhà liền kề, nhà phố thương mại của các dự án khu đô thị mới tại Thủ Đức đã được cải thiện, nhưng giá bán quá cao khiến thị trường vẫn chưa hồi phục bền vững.

Nguồn cung cải thiện, giá tăng cao

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản - quản lý đầu tư, thị trường nhà phố thương mại trong các dự án khu đô thị mới tại TP. HCM chứng kiến những tín hiệu hồi phục. Biểu hiện là nguồn cung mới trong quý II đang dần được cải thiện đạt 282 căn, tăng 403% so với quý trước và tăng 45% so với cùng kỳ. Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường từ đầu năm tới nay tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mới trong các “siêu” dự án tại TP. Thủ Đức, đạt 839 căn.

“Quan sát tại khu vực TP. Thủ Đức cho thấy các dự án bất động sản trong giai đoạn 2022-2023 hầu như hoạt động cầm chừng; từ tháng 1/2024, có vài dự án khởi sắc trở lại, chủ yếu tung ra thị trường sản phẩm chung cư; từ quý II năm nay nhiều dự án đã hoàn thiện các quy trình pháp lý và xây dựng trở lại. Nguồn cung được cải thiện hơn, nhưng giá tăng cao”, ông Hà Văn Hoàng, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Đại Phát ở trung tâm TP.Thủ Đức, cho biết.

Đại diện Cushman & Wakefield cho biết, từ quý II năm nay, giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố thương mại) tại TP. HCM đã lập đỉnh 10 năm, lên 480 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kỳ 2023. Trước đó, DKRA Group cũng cho biết trong 6 tháng đầu năm 2024, nhà liền thổ, nhà phố thương mại của TP. HCM ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất lên đến 750 tỷ đồng/căn, thấp nhất 6,5 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, năm 2022, giai đoạn cao điểm về giao dịch nhà liền thổ của thành phố, giá bán cao nhất chỉ 700 tỷ đồng/căn và thấp nhất là 4,9 tỷ đồng/căn.

Từ quý II năm nay, giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố thương mại) tại TP. HCM đã lập đỉnh 10 năm. (Ảnh minh họa)

Riêng tại TP. Thủ Đức, giá sơ cấp trung bình đã tăng 12% theo quý và tăng 43% theo năm, đạt 13.546 USD/m2 (314 triệu đồng/m2), nhờ sự mở bán các phân đoạn mới từ các dự án ở khu vực phía Đông thành phố và đây là yếu tố chính gây tăng giá trong quý.

Theo quan sát của Cushman & Wakefield, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại khu Đông hiện đang cao hơn trung bình toàn TP. HCM 12% và cao hơn trung bình khu vực phía Bắc của TP. HCM 139% (phía Bắc có lượng nguồn cung sơ cấp lớn thứ 2 thị trường TP. HCM, bao gồm quận 12 và quận Tân Phú).

Nguyên nhân khiến mức giá trung bình ở phân khúc này cao đột biến được các chuyên gia cho là sự khan hiếm của nguồn cung. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa lúc thị trường còn nhiều khó khăn. Những chủ đầu tư còn quỹ đất cũng sẽ ưu tiên phát triển dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, theo các công ty nghiên cứu thị trường, một số dự án giai đoạn “rumor” gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng và chưa thỏa mãn điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nguồn cung tương lai được dự đoán sẽ có thêm khoảng 9.000 căn từ năm 2024 trở đi và TP.Thủ Đức tiếp tục được kỳ vọng sẽ dẫn đầu do quỹ đất sẵn có, nhu cầu đô thị hóa cao.

Thị trường vẫn chật vật giao dịch

Giá bán cao khiến giao dịch và nhu cầu mua trên hai thị trường sơ cấp và thứ cấp ở thị phần nhà phố thương mại, nhà liền thổ ở TP. Thủ Đức đều đang ở mức thấp. Cushman & Wakefield cho biết quý II, tính chung cả TP. HCM có 337 căn nhà liền thổ mở bán mới chủ yếu ở khu vực Thủ Đức, lượng hấp thụ ở cả hai quý đầu năm gộp lại chỉ được 173 căn, giảm 59% so với năm ngoái.

Bà Vũ Giáng My, chuyên viên tư vấn đầu tư của một quỹ đầu tư địa ốc tại TP. HCM, nhận định việc thanh khoản nhà liền thổ, nhà phố trong dự án mới của TP. HCM giảm là do hàng sơ cấp đang có giá bán quá cao, lại chịu sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận. Người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng với những loại sản phẩm có giá trị lớn. Họ chọn quan sát xu hướng thị trường và chưa thực sự hào hứng mua lúc này.

Bà My chia sẻ thêm những sản phẩm nhà phố thương mại ở TP. HCM nói chung có giá bán trên 20 tỷ đồng đang chật vật giao dịch. Tại TP. Thủ Đức, giao dịch còn khó hơn do giá nhà liền kề, nhà phố khá đắt đỏ, hầu hết tại các dự án giá có mức 30 tỷ đồng/căn - 90 tỷ đồng/căn tùy diện tích.

"Giá bán tăng đã đẩy những người có nhu cầu mua nhà liền kề, nhà phố thương mại dự án với mục đích ở thực phải dịch chuyển sang các vùng lân cận Thủ Đức như tỉnh Đồng Nai để tìm kiếm lựa chọn phù hợp tài chính hơn. Đây cũng là yếu tố khiến thanh khoản nhà liền kề kém", bà My cho biết thêm.

Từ nay đến cuối năm, giới đầu tư bất động sản dự báo TP. HCM sẽ chỉ có khoảng 900 căn nhà liền kề mới, riêng Thủ Đức sẽ chiếm số lượng 600 căn. Phân khúc này dù đã có dấu hiệu tăng nguồn cung so với hai năm trước nhưng vẫn được xem là khan hiếm nguồn cung, cung chưa đáp ứng đủ cầu và hầu hết dự án sắp triển khai sẽ phải dịch chuyển cách trung tâm TP. Thủ Đức từ 10km đến 25 km.

Lý giải xu hướng này, ông Mạnh Hùng, Giám đốc một công ty đầu tư bất động sản, chia sẻ quỹ đất tại TP. Thủ Đức đang ngày càng khan hiếm, chi phí sử dụng đất tăng cao, các chủ đầu tư có quỹ đất gần trung tâm vẫn sẽ ưu tiên phát triển nhà cao tầng hơn là những dự án thấp tầng. Để phát triển nhà liền kề, quỹ đất phải đủ lớn. Với cùng một quỹ đất, nếu chủ đầu tư xây nhà cao tầng sẽ tối ưu hóa được tỷ suất sinh lời, thanh khoản cũng khả quan hơn so với triển khai nhà liền thổ.

Vì vậy, muốn phát triển nhà phân khúc này, các chủ đầu tư sẽ phải tìm kiếm quỹ đất ở các khu vực ít dân cư hơn như các huyện kế bên của tỉnh Đồng Nai hay Bình Dương, nơi có giá đất cạnh tranh hơn trong thời gian tới.

Mặt khác, theo ông Hùng, hiện vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý, dù đã có những tín hiệu tốt về tháo gỡ pháp lý của cơ quan có thẩm quyền. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và giá sẽ mềm hơn, người mua dễ lựa chọn hơn.

Đại diện Cushman & Wakefield cho biết, từ quý II năm nay, giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố thương mại) tại TP. HCM đã lập đỉnh 10 năm, lên 480 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kỳ 2023.

Nam Phương