Lấn biển là quá trình phức hợp, tích hợp nhiều yếu tố nên thường bị gán mác nhạy cảm, gây nhiều khó khăn cho quá trình đầu tư phát triển. Tuy nhiên, đến nay, các quy định về hoạt động này trong Luật Đất đai 2024, cũng như các nghị định hướng dẫn chính thức có hiệu lực, kỳ vọng sẽ tạo ra cơ hội phát triển kinh tế biển bùng nổ cho Việt Nam

Lấn biển: Yêu cầu bức thiết của phát triển

Theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu núi Lớn - núi Nhỏ (TP Vũng Tàu) vừa được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt, khu vực này sẽ có không gian kiến trúc cảnh quan ven biển - cho phép tổ chức lấn biển tại các vị trí có bãi đá, sình lầy không thuận lợi cho tắm biển, không ảnh hưởng môi trường tự nhiên nhằm cải tạo chỉnh trang các khu vực hiện hữu, tạo lập không gian công cộng.

“Xứ dừa” Bến Tre cũng mới công bố thu hút đầu tư dự án lấn biển rộng 50.000 ha nhằm triển khai quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, tạo thêm động lực cho Bến Tre phát triển kinh tế.

Phối cảnh Núi Lớn - Núi Nhỏ sau khi điều chỉnh quy hoạch. Ảnh: Báo Bà Rịa – Vũng Tàu

Số liệu thống kê của Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho thấy, trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây, hoạt động lấn biển diễn ra ở ít nhất 19 tỉnh/thành phố ven biển trên cả nước, tiêu biểu như Dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp - cảng biển - phi thuế quan Nam Đình Vũ (Hải Phòng) rộng 1.329 ha, Khu đô thị du lịch Hùng Thắng rộng 224 ha, Khu đô thị mới Hạ Long Marina (Hạ Long - Quảng Ninh) rộng 230 ha, Khu đô thị quốc tế Đa Phước (Đà Nẵng) rộng 210 ha, Khu đô thị mới Rạch Giá (Kiên Giang) rộng 420 ha, Dự án Saigon Sunbay (Cần Giờ, TP.HCM) rộng 2.870 ha… Nhiều dự án trong số đó đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Đối với nhiều quốc gia trên thế giới, lấn biển là hoạt động quan trọng để phát triển kinh tế nhằm bảo vệ bờ biển, ứng phó biến đổi khí hậu và mở rộng diện tích tự nhiên phục vụ nhu cầu sinh sống của người dân cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tại Việt Nam, hoạt động khai hoang, lấn biển thuở sơ khai đã diễn ra từ thời phong kiến và ngày nay các dự án phát triển kinh tế - xã hội tiếp tục được thực hiện bằng đa dạng các nguồn vốn, trong đó chủ yếu là vốn tư nhân. Nước ta cũng được đánh giá là có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển, phục vụ phát triển bền vững.

Tại các địa phương ven biển như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang… lấn biển đã và đang là một đòi hỏi bức thiết của quá trình phát triển và từng bước chứng minh được sự hiệu quả.

Mở đường hướng ra biển

Hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp hoạt động lấn biển đạt hiệu quả tối ưu.

Nhìn lại quá trình hoàn thiện khung khổ pháp lý cho hoạt động lấn biển, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất “khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng…” nhưng chưa có các quy định nhằm cụ thể hóa. Do vậy, chính sách khuyến khích lấn biển tạo quỹ đất trước đây vẫn chỉ mang tính chất nguyên tắc.

Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, chính thức “luật hóa” lấn biển khi dành riêng một điều luật (Điều 190) quy định hoạt động này. Theo đó, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.

Cùng với Luật, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó có hoạt động lấn biển. Điều này giúp hoàn thiện tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về hoạt động lấn biển.

Trao đổi với VietnamFinance, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia Pháp lý BĐS cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã có những bước đột phá để giải quyết vấn đề chồng chéo luật, khơi thông các điểm nghẽn, tạo động lực cho cá nhân, tổ chức tham gia lấn biển, phát triển kinh tế.

Điểm đột phá đầu tiên là, khu vực được xác định để thực hiện hoạt động lấn biển trong quy hoạch, dự án đã được phê duyệt, chấp thuận thì việc quản lý, sử dụng khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển như đối với đất đai trên đất liền (khoản 4 Điều 190).

Như vậy, các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường, khung pháp lý sẽ chuyển từ Luật Biển Việt Nam, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo sang áp dụng Luật Đất đai.

Cũng theo Luật sư Đỉnh, việc này đã được thể chế hoá tại Nghị định số 42/2024 của Chính phủ. Theo đó, việc xác định và đưa khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển vào các cấp độ quy hoạch gồm quy hoạch tỉnh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

“Sau khi hoàn thành lấn biển, diện tích các loại đất được bổ sung vào quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phân bổ”, ông Đỉnh thông tin thêm.

Luật Đất đai 2024 có nhiều quy định thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia dự án lấn biển.

Thứ hai, Luật còn quy định việc giao khu vực biển để lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo khoản 6 Điều 190.

Việc này sẽ tránh cho nhà đầu tư phải thực hiện liên tiếp 2 thủ tục với 2 lần chi phí. Lần 1 giao khu vực biển để lấn biển theo Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo (nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng khu vực biển). Lần 2, sau khi hoàn thành lấn biển lại làm thủ tục giao đất theo Luật Đất đai (nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

“Trước đây nhà đầu tư tốn chi phí, tốn thời gian, bị thiệt đơn thiệt kép khi phải bỏ tiền lấn biển, sau đó nhiều năm mới được nhà nước giao đất, ảnh hưởng đến chi phí cơ hội. Nay với quy định mới sẽ tránh được thực trạng này”, Luật sư Đỉnh nhấn mạnh.

Phát triển bền vững gắn với biển

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các quy định mới kể trên sẽ mở ra cho một số địa phương hạn hẹp về quỹ đất cơ hội khai thác thêm quỹ đất để phát triển kinh tế xã hội, nhằm tạo ra cơ sở hạ tầng mới gồm nhà ở và các công trình khác, thu hút thêm dân cư, tạo ra công ăn việc làm, góp phần ổn định an sinh xã hội.

Các dự án lấn biển giúp thay đổi diện mạo đô thị Rạch Giá, Kiên Giang.

Trước đây, khi việc lấn biển chưa được “Luật hóa”, có thực tế là một số địa phương, vì nhu cầu cấp thiết mà chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật khi triển khai lấn biển để phát triển kinh tế. Nhiều doanh nghiệp ở các tỉnh như Quảng Ninh, Khánh Hòa, Quảng Ngãi… đã gặp nhiều trở ngại và thiệt thòi. Điều này vô tình biến những người tiên phong đi đầu thành đối tượng vi phạm.

Cũng theo ông Đính, khi đã được “mở cửa”, các địa phương lập quy hoạch, phương án để sử dụng không gian lấn biển hiệu quả, phù hợp chủ trương của nhà nước, đúng với luật pháp thì sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư, thu hút các nhà đầu tư mới.

“Trước đây các DN rất muốn làm, nhưng lo ngại rủi ro về pháp lý. Nay các nhà đầu tư yên tâm hơn, họ sẽ tham gia đầu tư một cách cởi mở”, ông Đính nhấn mạnh.

TS Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý thêm, việc sử dụng không gian mặt nước, lấn biển sẽ tạo thêm quỹ đất sạch và cơ hội phát triển cho địa phương, nhưng cũng không nên lạm dụng, phải đảm bảo lợi ích kinh tế luôn đi đôi với bảo vệ môi trường.

Đồng quan điểm, theo TS Dư Văn Toán, Viện Khoa học Môi trường, Biển và Hải đảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường), nếu trên thế giới, các nước đã đi trước và thành công, thì việc mở mang hoạt động kinh tế biển tại Việt Nam nói chung và hoạt động lấn biển ở vùng gần bờ hoặc trên các đảo nhân tạo nói riêng dần dần sẽ trở thành hoạt động kinh tế bình thường.

Hoạt động lấn biển không chỉ nhằm thúc đẩy du lịch, mở mang không gian sinh tồn cho những cư dân ven biển mà còn tạo động lực phát triển nhiều ngành nghề mới như sản xuất năng lượng, sân bay, bến cảng...

Dự án lấn biển cần hài hòa lợi ích kinh tế và môi trường. Ảnh một khu lấn biển tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc.

Tuy nhiên, theo ông Toán, khi quy hoạch xây dựng các công trình trên những khu vực biển mới thì phải tính đến đa mục tiêu. Những khu vực mới tạo ra phải không phát sinh khí thải, chất thải rắn, nước thải gây ô nhiễm môi trường cho các vùng biển. Phải ứng dụng những công nghệ kiểm soát chất thải và đặc biệt là nước thải để không gây ra các vấn đề môi trường mới cho các vùng biển lân cận. Lấn biển nhưng không làm ảnh hưởng tiêu cực môi trường biển.

Trước ý kiến cho rằng việc lấn biển sẽ làm mất đi môi trường tự nhiên và gây tác động tiêu cực tới môi trường biển, TS Dư Văn Toán cho rằng, điều đó chưa hoàn toàn đúng. Ông Toán nêu, dù ở đất liền hay trên biển đều có những vùng mang giá trị cao về mặt sinh học, sinh thái và những giá trị đặc biệt khác.

“Những khu vực có giá trị sinh thái đều được khoanh vùng và bảo vệ đặc biệt. Khu vực thuộc vùng lõi sẽ không cho phép phát triển kinh tế, trong đó có lấn biển. Hoạt động kinh tế chỉ diễn ra ở vùng đệm hoặc vùng chuyển tiếp”, ông Toán nhấn mạnh.

Theo TS Dư Văn Toán, những khu vực không có giá trị sinh thái cao, chưa đưa vào các khu bảo vệ, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch không gian biển thì việc phát triển hoạt động mới, bao gồm hoạt động lấn biển hay làm đảo nhân tạo, là hoàn toàn bình thường.

Bởi khi xây dựng dự án hay nghiên cứu đánh giá tiền khả thi thì đều phải trải qua các bước đánh giá tác động môi trường, tác động sinh thái, đi qua rất nhiều bộ ngành. Và những quy định này trong Luật Bảo vệ môi trường, Luật Đa dạng sinh học, Luật Tài nguyên môi trường biển, hải đảo đã rất rõ nét.

“Chỉ khi nào khu vực đó đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, sinh thái thì mới được cân nhắc xem xét cho lấn biến”, ông Toán khẳng định.

Nhiều chuyên gia kinh tế đều đồng ý rằng, lấn biển là hoạt động tích hợp nhiều yếu tố, nhưng hiện khung pháp lý đã rõ ràng, nên cần được nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi triển khai từng dự án cụ thể. Hoạt động lấn biển phải phù hợp với quy hoạch của địa phương cũng như tuân thủ quy hoạch quốc gia, đảm bảo hài hòa yếu tố bảo vệ môi trường.

“Trong kinh tế biển có nhà ở, sân bay, du lịch, cảng biển, vận tải biển, nuôi trồng thủy sản... Bài toán đặt ra là phải quy hoạch bài bản, có tầm nhìn để liên kết các loại hình kinh tế này”, một vị chuyên gia kinh tế nói.

Xuân Thạch