Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan xem xét điều chỉnh phương pháp xác định dân số trong các dự án chung cư nhằm tháo gỡ bất cập trong phát triển nhà ở, đồng thời tăng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền cho người dân.
Theo HoREA, sau thời gian triển khai Quyết định 32/2025 của UBND TP.HCM về xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở, nhiều hạn chế đã phát sinh. Quy định hiện hành chủ yếu áp dụng một phương pháp tính dân số thống nhất, khiến các chủ đầu tư có xu hướng phát triển căn hộ diện tích lớn để đáp ứng yêu cầu quy hoạch.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho rằng cách tính này chưa phù hợp với thực tế nhu cầu của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh phần lớn người mua nhà hiện nay là các gia đình trẻ, người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực. Nhóm khách hàng này chủ yếu tìm kiếm các căn hộ diện tích vừa và nhỏ với mức giá hợp lý.
Theo thống kê của HoREA, khoảng 60-70% người mua quan tâm đến căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, khoảng 5-10%. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp tính dân số hiện nay lại khiến nguồn cung nghiêng nhiều về phân khúc căn hộ lớn, làm gia tăng nguy cơ lệch pha cung - cầu trên thị trường.
Trước thực trạng này, HoREA đề xuất bổ sung phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ. Hiệp hội cũng kiến nghị việc tính dân số cần gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Theo đánh giá của HoREA, phương án mới sẽ tạo điều kiện để phát triển mạnh hơn các căn hộ diện tích từ 25-70 m², nhất là loại hình căn hộ 2 phòng ngủ đang có nhu cầu lớn trên thị trường. Điều này không chỉ giúp tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân mà còn góp phần cân bằng lại cơ cấu sản phẩm bất động sản tại TP.HCM.
Hiệp hội cũng cảnh báo nếu không sớm điều chỉnh quy định, thị trường có thể tiếp tục dư thừa căn hộ diện tích lớn nhưng thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân. Tình trạng này có nguy cơ làm gia tăng hàng tồn kho, giảm thanh khoản doanh nghiệp và tạo áp lực lên mặt bằng giá nhà ở.
HoREA cho rằng xu hướng quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn hiện nay đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến ở mức từ 1-3 người/hộ. Vì vậy, phương pháp xác định dân số trong chung cư cần phản ánh đúng thực tế này để phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại và bền vững.
Ngoài đề xuất thay đổi cách tính dân số, HoREA cũng kiến nghị điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ đối với nhà ở xã hội và nhà tái định cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất và tăng tính khả thi trong triển khai dự án.
Hùng Nguyễn
