Đoàn giám sát của Quốc hội cho rằng, khả năng tiếp cận đất đai để triển khai mới các dự án bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, trong khi đó, giá còn cao so với thu nhập của đa số người dân.

Sáng 28/10, báo cáo giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội trình bày đã chỉ ra nhiều tồn tại, bất cập về thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo trước Quốc hội.

Theo báo cáo, đến cuối giai đoạn giám sát, có khoảng hơn 3.363 dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 11.191 ha; 413 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 87.700 ha. Về nhà ở xã hội (NOXH), có khoảng 800 dự án đã được triển khai với quy mô 567.042 căn...

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý TTBĐS và phát triển NOXH, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định. Theo đánh giá của đoàn giám sát, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội đang mất cân đối cung - cầu, chủ yếu hướng tới phân khúc cao cấp và cho mục tiêu đầu tư tài chính, thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân trong khi nhu cầu của người dân lớn.

Nguồn cung chủ yếu từ các dự án triển khai trong giai đoạn trước đó, rất ít dự án mới. Một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý, đặc biệt là cấp sổ đỏ. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm triển khai, dẫn đến dự án kém hiệu quả, chất lượng sản phẩm BĐS không cao.

Bên cạnh đó, vẫn còn tình trạng doanh nghiệp huy động vốn vượt quá khả năng cân đối dòng tiền để mở rộng quỹ đất, mở rộng đầu tư kinh doanh, sử dụng nhiều công cụ đòn bẩy tài chính, dẫn đến khi trình tự, thủ tục đầu tư kéo dài thì gánh nặng chi phí tài chính tăng cao, khó giảm giá BĐS về với giá trị thực. Tình hình thị trường TPDN BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro. BĐS condotel, officetel gần như “đóng băng”.

Giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân

Giai đoạn 2022-2023, sau ảnh hưởng của dịch COVID-19, TTBĐS suy giảm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn…. Số lượng lớn dự án BĐS nhà ở gặp vướng mắc, chậm triển khai, bị đình trệ, trong khi nguồn lực đã đầu tư là rất lớn, gây lãng phí về đất đai và nguồn vốn, làm gia tăng khó khăn và chi phí, từ đó, tăng giá bán sản phẩm.

"Nhiều khu đô thị bị bỏ hoang. Giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội nêu.

Cũng theo ông Vũ Hồng Thanh, hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình phát triển kinh tế vĩ mô, “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản cũng như các ngân hàng thương mại...

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp chiếm đa số. Trong năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao, lượng giao dịch thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường; giá nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, lượng giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, giá bất động sản tăng không kiểm soát, mất cân đối giữa giá cả và giá trị. Qua quá trình làm việc với đoàn giám sát, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cung cấp số liệu thống kê cho thấy từ năm 2021 trên địa bàn TP không còn phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²).

Để ổn định thị trường bất động sản và đáp ứng nhà ở xã hội cho người lao động, một trong những việc làm cần làm ngay được đoàn giám sát của Quốc hội kiến nghị là cần có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài...

Không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Có biện pháp căn cơ, bền vững để đưa giá BĐS về đúng giá trị nội tại, ngăn chặn việc thao túng, sử dụng các phiên đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo “sốt” giá..