Theo VARS, trong quý III, đấu giá đất khu vực vùng ven Hà Nội gây "sốt" với mức giá trúng cao "bất thường". Mỗi phiên đấu giá như một 'show diễn bài ca tăng giá' mà chưa có cách gì chặn được.

"Kẽ hở" cho cò đẩy giá

Trong quý III/2024, một số phiên đấu giá đất nổi bật đã diễn ra, đặc biệt tại khu vực ven đô Hà Nội. Tại huyện Hoài Đức, phiên đấu giá 19 lô đất thuộc xã Tiền Yên đã thu hút hơn 700 hồ sơ tham gia, với giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2. Sau hơn 19 tiếng đấu giá, lô đất có giá trúng cao nhất đạt 133,3 triệu đồng/m2, gấp 18 lần giá khởi điểm. Các lô khác cũng có mức giá trúng từ 91,3 triệu đến 127,3 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá này kết thúc vào sáng sớm ngày 20/8/2024.

Hay trước đó, phiên đấu giá 68 lô đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai thu hút 4.600 bộ hồ sơ và 1.545 người tham gia. Kết quả, 68 lô đất được bán thành công với mức trúng giá dao động 51,6-100,5 triệu đồng/m2, gấp 5-8 lần mức khởi điểm. Tuy nhiên, chỉ có 13 lô hoàn thành nghĩa vụ tài chính, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Ngoài ra, cũng trong tháng 8, tại huyện Phúc Thọ đã đấu giá đất thành công 30 lô đất thuộc khu Dộc Tranh, xã Trạch Mỹ Lộc, trong đó, lô đất có giá trúng cao nhất lên tới 60 triệu đồng/m2, gấp 2,6 lần mức khởi điểm. Đến ngày 18/9, huyện Phúc Thọ tiếp tục đấu giá thành công 13 lô đất tại khu vực này, với giá trúng thấp nhất là 28,6 triệu đồng/m2. Trong khi, giá trúng cao nhất lên tới 75 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đất đấu giá khu vực vùng ven Hà Nội gây "sốt" với mức giá trúng cao "bất thường". Bổ sung thêm giai điệu cho "bài ca tăng giá" đã được phát ở các quý trước.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARs IRE, câu chuyện đấu giá đất "nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức "xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận "ăn trực nằm chờ" để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Báo cáo VARS cũng cho biết 80% người trúng đấu giá chấp nhận bỏ cọc. Các lô đất trúng đấu giá tiếp tục được "vào tiền", giá đều ở mức vừa phải. VARS nhận định bên cạnh các giao dịch thực, phản ánh chính xác nhu cầu cao với phân khúc này, vẫn ghi nhận tình trạng phối hợp đẩy giá của một bộ phận nhỏ.

VARS cho rằng việc xác định giá đất khởi điểm bằng hệ số K nhân với bảng giá đất theo quy định mới trong khi hầu hết các địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất cũ khiến mức giá khởi điểm thấp, tạo "kẽ hở" cho các đối tượng đẩy giá, tạo mặt bằng giá "ảo" nhằm mục đích trục lợi. Với "Chảo lửa" đất giá tại 2 huyện vùng ven Hà Nội.

Tuy nhiên, cùng với sự phản ánh của truyền thông, Nhà nước đã có động thái can thiệp kịp thời, nhiều phiên đấu giá đã được hoãn để chờ rà soát công tác đấu giá theo quy định của Luật Đất đai mới. Giá giao dịch thành công sát hoặc tăng nhẹ 10% so với thị trường, trong khi các lô đấu trúng ở mức giá cao đều chấp nhận bỏ cọc.

Tăng nhiệt hay tạo nhiệt?

Bà Phạm Thị Miền cho biết, thị trường bất động sản nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt".

Ngoài đấu giá đất, sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà.​ Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARs IRE.

Cùng với loại hình căn hộ, một số dự án thấp tầng mới ra mắt của các chủ đầu tư lớn, cũng ghi nhận lượng booking giữ chỗ “kỷ lục" dù mức giá ngày càng cao. Nhiều căn có vị trí đẹp, không những giá cao, để mua được khách hàng/nhà đầu tư còn phải chấp nhận trả tiền chênh.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt". Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao bất hợp lý.

Dấu hiệu "tạo nhiệt" còn thể hiện ở phân khúc căn hộ với mặt bằng giá chào bán căn hộ chuyển nhượng ngày càng cao, do sự "tiếp tay" của một số nhóm đầu cơ. Những dấu hiệu này đều xuất phát từ nguyên nhân do thiếu nguồn cung, dù đã được cải thiện.

Về giá bán, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Cụ thể, trong quý III, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".​