Thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng còn chậm. Lãi suất tăng, tín dụng chưa thông, chi phí đầu vào leo thang khiến doanh nghiệp dè dặt, người mua cân nhắc. Dòng tiền vẫn có nhưng chưa vào được thị trường.

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 17/4, nhiều doanh nghiệp đã nêu những vướng mắc trong tập cận vốn. Nhu cầu thị trường vẫn lớn nhưng giao dịch diễn ra chậm. Dòng tiền không biến mất nhưng không quay vòng như trước. Người mua vẫn tìm hiểu dự án, vẫn có nhu cầu ở thật. Tuy nhiên quyết định xuống tiền kéo dài hơn đáng kể. Việc vay vốn không còn thuận lợi khiến người mua phải tính toán kỹ hơn về lãi suất và khả năng trả nợ trong dài hạn. Tâm lý thận trọng xuất hiện trên diện rộng.

Ông Nguyễn Thái Bình- Chủ tịch HĐQT Công ty Đông Tây Land, chia sẻ: “Khách hàng không hề giảm. Người có nhu cầu rất nhiều nhưng họ quyết định mua chậm hơn trước. Trước đây một đến hai tuần có thể chốt giao dịch, nay kéo dài một đến hai tháng, thậm chí lâu hơn. Doanh thu doanh nghiệp giảm khoảng 30-40%”.

Khi giao dịch kéo dài, dòng tiền quay vòng chậm lại, doanh nghiệp không thu được tiền như kế hoạch. Áp lực tài chính vì vậy gia tăng, nhất là với những đơn vị đang triển khai nhiều dự án cùng lúc. Chi phí vốn là yếu tố tác động trực tiếp. Lãi suất tăng khiến tổng chi phí đầu tư thay đổi đáng kể. Đồng thời, khả năng chi trả của người mua giảm, làm gián đoạn dòng tiền từ thị trường về doanh nghiệp.

Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính Kế toán NovaLand, cho biết khi lãi suất tăng, người mua giảm khả năng thanh toán. Chủ đầu tư không thu được tiền đúng tiến độ. Một dự án bình thường có thể chuyển sang trạng thái rủi ro chỉ trong thời gian ngắn và kéo theo nguy cơ nợ xấu. Ngoài ra, chi phí bán hàng cũng tăng lên rõ rệt. Doanh nghiệp phải chi nhiều hơn cho marketing, cho hệ thống phân phối và chính sách hỗ trợ khách hàng. Trong khi đó, tốc độ hấp thụ lại chậm hơn, làm giảm hiệu quả kinh doanh.

Một điểm đáng chú ý là thị trường không thiếu tiền. Nhiều doanh nghiệp cho biết dòng tiền trong xã hội vẫn còn, đặc biệt ở nhóm khách hàng có tích lũy hoặc nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, phần lớn dòng tiền này đang ở trạng thái quan sát. Người có tiền không vội xuống tiền khi lãi suất cao và thị trường chưa ổn định. Doanh nghiệp có dự án nhưng thiếu nguồn vốn triển khai. Sự lệch nhịp này khiến thị trường rơi vào trạng thái chậm kéo dài. Thanh khoản giảm không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà còn lan sang các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, dịch vụ. Khi một dự án bị kéo dài tiến độ, nhiều lĩnh vực khác cũng bị ảnh

Khó khăn của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở chi phí vốn mà còn ở cấu trúc tín dụng chưa phù hợp với đặc thù của bất động sản. Đây là lĩnh vực cần nguồn vốn lớn và thời gian dài để hoàn thành dự án. Khi dòng vốn không đi cùng chu kỳ này, áp lực sẽ dồn lên doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy phần lớn khoản vay hiện nay vẫn mang tính ngắn hạn. Doanh nghiệp phải chuẩn bị tỷ lệ vốn tự có lớn rồi mới tiếp cận được tín dụng. Trong khi đó, dòng tiền từ dự án thường đến sau nhiều năm triển khai.

Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối chiến lược và đầu tư Tập đoàn HASCO, phân tích: “Dự án kéo dài nhiều năm nhưng thời hạn vay lại ngắn. Doanh nghiệp phải chuẩn bị vốn lớn trước khi được vay. Giá trị tài sản thế chấp bị định giá thấp. Những yếu tố này làm giảm đáng kể khả năng tiếp cận vốn”.

Sự chênh lệch giữa giá trị tài sản và giá trị được chấp nhận trong hệ thống tín dụng cũng là điểm nghẽn lớn. Tài sản của doanh nghiệp có thể tăng giá theo thời gian, nhưng trong quá trình vay vốn lại không được phản ánh đầy đủ. Điều này khiến doanh nghiệp khó huy động đủ nguồn lực để triển khai dự án đúng tiến độ. Khi tiến độ bị kéo dài, chi phí tiếp tục tăng lên và tạo ra vòng xoáy áp lực tài chính.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, vướng mắc còn rõ ràng hơn. Chính sách ưu đãi về lãi suất được ban hành nhưng chưa thể áp dụng trong thực tế do chênh lệch giữa quy định và thị trường. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết: “Chúng tôi có dự án gần hai nghìn căn nhưng không vay được vốn. Lãi suất ưu đãi chỉ nằm trên giấy. Ngân hàng không thể cho vay theo mức đó, còn vay thương mại thì lại vướng cơ chế. Không có vốn thì dự án không thể triển khai”.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng cũng làm bài toán tài chính trở nên khó hơn. Giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và chi phí vận hành đều tăng trong thời gian qua. Trong khi đó, giá bán đã được chốt từ trước, đặc biệt ở nhà ở xã hội, nên doanh nghiệp không thể điều chỉnh.

Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia kinh tế TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng bất động sản cần được đặt đúng vai trò trong nền kinh tế: “Bất động sản là thị trường tài sản lớn và có sức lan tỏa mạnh. Chính sách cần phù hợp với đặc thù dài hạn của lĩnh vực này. Việc kiểm soát nên tập trung vào tốc độ tăng giá thay vì chỉ siết tín dụng. Khi tín dụng không đồng bộ với chu kỳ phát triển, doanh nghiệp khó xây dựng kế hoạch dài hạn. Người mua cũng thiếu niềm tin khi tiếp cận vốn. Thị trường vì vậy thiếu ổn định và dễ bị tác động bởi các biến động ngắn hạn”.

Từ những vướng mắc hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng thị trường không cần thêm tiền bằng mọi giá. Điều quan trọng là dòng tiền được đưa vào đúng khu vực cần thiết và vận hành theo logic dài hạn. Một hướng đi được nhắc đến là giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Khi thị trường dựa quá nhiều vào một kênh vốn, bất kỳ biến động nào cũng tạo ra tác động lớn.

TS. Nguyễn Hữu Huân - Phó Chủ tịch Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, nhận định: “Doanh nghiệp sẽ tiếp tục gặp áp lực nếu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Cần phát triển thị trường vốn để bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn, giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng”.

Việc phát triển thị trường trái phiếu, quỹ đầu tư và các kênh huy động vốn khác sẽ giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn. Điều này cũng giúp phân tán rủi ro và giảm áp lực lên hệ thống tín dụng. Bên cạnh đó, cách điều tiết dòng tiền cần chuyển từ kiểm soát sang dẫn dắt. Dòng vốn nên được ưu tiên cho nhu cầu ở thực và các dự án tạo ra nguồn cung ổn định.

TS. Huỳnh Thanh Điền - Trường Đại học Nguyễn Tất Thành đề xuất: “Dòng tiền phải lưu thông thông suốt và đi đến nơi cần thiết. Điều tiết bất động sản không thể chỉ dựa vào tín dụng. Chính sách tài khóa phải đóng vai trò dẫn dắt để dòng tiền vào đúng khu vực cần phát triển”.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc cần phân loại rõ các phân khúc. Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội hoặc hạ tầng công nghiệp cần được ưu tiên tiếp cận vốn. Khi nguồn cung tăng lên, giá sẽ ổn định hơn và thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Một yếu tố khác là sự ổn định trong điều hành chính sách. Doanh nghiệp cần môi trường dự báo được để xây dựng kế hoạch dài hạn. Khi chính sách thay đổi quá nhanh, dòng tiền sẽ trở nên thận trọng và thị trường mất đi động lực.

Khi dòng vốn được dẫn đúng hướng, thị trường sẽ tự cân bằng. Doanh nghiệp có thể triển khai dự án theo kế hoạch. Người mua có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở. Dòng tiền quay vòng đều hơn và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển ổn định hơn trong thời gian tới.

Thanh Ngân