Theo ước tính của FiinRatings, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm nay. Đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt nhiều rủi ro.

Trong báo cáo triển vọng thị trường vốn của Việt Nam năm 2024 vừa công bố, FiinRatings ước tính giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay ước tính khoảng 234.000 tỷ đồng, tăng 6,47% so với cùng kỳ. Thị trường sẽ đối mặt thêm gánh nặng từ các lô trái phiếu doanh nghiệm chậm trả gốc hoặc lãi được gia hạn trước đó thông qua Nghị định 08 với giá trị ước tính cần xử lý khoảng 99.700 tỷ đồng.

Theo nhóm phân tích FiinRatings, áp lực thanh toán của doanh nghiệp bất động sản được dự kiến khó được giải tỏa khi thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp diễn vì độ trễ chính sách, và các doanh nghiệp cần thời gian để cân đối lại dòng tiền hoạt động. Rủi ro chậm trả của thị trường cũng sẽ gia tăng do một số điều khoản gia hạn trong Nghị định 08 đã hết hiệu lực lẫn áp lực từ các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp có cam kết mua lại trong năm 2024.

Nhìn chung, với áp lực từ một lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn khoảng 120.000 tỷ đồng - mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây, FiinRatings đánh giá rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản.

Phần lớn các nhà phát triển đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản. 

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự phân hóa trong khả năng duy trì hoạt động của từng doanh nghiệp trong ngành, trước các diễn biến khó khăn chung của thị trường đã kéo dài từ năm 2022 tới nay.

“Các doanh nghiệp có thương hiệu tốt, chất lượng dự án được đảm bảo với dòng sản phẩm đa dạng, cùng quỹ đất sạch được tích lũy qua lịch sử hoạt động lâu năm, đi kèm khả năng triển khai và thực thi dự án được kỳ vọng sẽ có thể tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn, và có sức chống chịu tốt hơn trước các diễn biến bất lợi của thị trường”, FiinRatings nhận định.

Ở khía cạnh tích cực, các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 sẽ giúp tạo tiền đề cho sự hồi phục của thị trường dù các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả.  

FiinRatings cũng có góc nhìn lạc quan rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm nay sẽ bước vào giai đoạn phát triển mới theo hướng chặt chẽ hơn với việc áp dụng những yêu cầu cao hơn đối với tất cả các thành viên tham gia thị trường, qua đó giúp cho hoạt động phát hành trái phiếu mới dần phục hồi. Nhiều quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực sẽ thiết lập kỷ luật chặt chẽ hơn đối với tất cả các bên liên quan và hỗ trợ cho việc khôi phục niềm tin của thị trường. Nhu cầu phát hành lớn của nhóm ngân hàng để bổ sung nguồn vốn và đáp ứng các chỉ tiêu an toàn tài chính sẽ dẫn dắt thị trường trái phiếu trong năm nay.

Theo thống kê của FiinRatings, giá trị chậm trả gốc hoặc lãi (bao gồm cả những trái phiếu doanh nghiệp cơ cấu lại và giãn hoãn kỳ hạn) đạt mức 195.000 tỷ đồng của 135 nhà phát hành tại thời điểm cuối năm 2023, chiếm 16,13% tổng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành và 23,76% giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng lưu hành tại đầu năm. Bất động sản chiếm tỷ lệ chậm trả theo ngành lớn nhất, tiếp đến là năng lượng, thương mại và dịch vụ.

FiinRatings kỳ vọng tỷ lệ chậm trả sẽ tiếp tục tăng, song giá trị chậm thanh toán gốc lãi trong năm nay sẽ thấp hơn so với năm 2023.

An Mai (t/h)